Sanayi Arsalarında Teknoloji Yatırımları Artıyor
Sanayi arsalarında teknoloji odaklı yatırımlar artarken, değer haritası değişiyor. Yeni kriterler yatırımcıların tercihlerini etkiliyor.
Hamide HANGÜL
Türkiye’nin sanayi gayrimenkulü sektöründe önemli bir dönüşüm yaşanıyor. Emek yoğun üretim alanlarının yerini, enerji depolama, veri merkezleri ve yapay zeka gibi yüksek teknoloji gerektiren sektörler alıyor. Uzmanlar, bu değişimin sanayi arsalarındaki yatırım kriterlerini de etkilediğini vurguluyor.
Geçmişte, sanayi bölgelerinde yer almak ve ulaşım bağlantılarına yakınlık, değer için yeterli görülürken, günümüzde enerji kapasitesi, dijital altyapı, lojistik erişim ve parsel büyüklüğü gibi faktörler daha fazla önem kazanıyor. İstanbul çevresindeki sanayi lokasyonları hâlâ cazipliğini korurken, Bursa, Ankara, İzmir ve Konya gibi şehirlerde de sektörel kümelenmeler dikkat çekiyor. Ayrıca, Bilecik gibi Anadolu şehirleri, yeni sanayi yatırımlarıyla yatırımcıların radarına girmeye başladı.
GABORAS Genel Müdürü Ruhi Konak, sanayi arsalarındaki değişimin sadece mevcut üretim faaliyetleriyle sınırlı olmadığını, bölgenin yeni yatırım çekme kapasitesinin giderek daha kritik hale geldiğini belirtiyor. Sanayi arsalarının ekonomik büyüme ve üretim yatırımları açısından önemli bir gösterge olduğunu ifade eden Konak, Türkiye’nin üretim altyapısını güçlendiren yatırımların devam ettiğini ve sanayi gayrimenkulünde klasik anlayışın ötesine geçildiğini vurguladı.
Artık talebin yalnızca fabrika yatırımlarından gelmediğine dikkat çeken Konak, veri merkezleri, yapay zeka altyapıları, savunma sanayisi ve enerji depolama sistemleri gibi büyük ölçekli yatırımların da sanayi arsalarına ihtiyaç duyduğunu dile getirdi. Bu bağlamda, Türkiye genelinde sanayi arsalarında tek yönlü bir fiyat hareketi yerine, bölge ve nitelik bazında ayrışmanın gözlemlenmesi gerektiğini belirtti. Limanlara ve ana ulaşım koridorlarına yakın bölgelerde talebin güçlü kaldığını, savunma, enerji ve otomotiv yatırımlarının yoğunlaştığı yeni sanayi hatlarında da hareketliliğin arttığını ifade etti.
Gebze, İstanbul’a yakınlığı ve güçlü lojistik bağlantıları sayesinde yüksek fiyat seviyeleriyle dikkat çekerken, Çerkezköy-Çorlu hattındaki geniş alan arayışları da talebi artırıyor. Bursa’daki otomotiv ve makine sanayisinin oluşturduğu kümelenme, sanayi arsalarına olan ilgiyi canlı tutarken, İzmir Aliağa’daki limanlar ve enerji tesisleri büyük ölçekli parsellere olan talebi artırıyor. Ankara’da savunma ve havacılık yatırımları, Konya’da ise tarım teknolojileri sanayi gayrimenkulüne olan talebi artırıyor.
Sanayideki dönüşüm, yalnızca mevcut büyük üretim merkezlerini değil, Anadolu’daki yeni yatırım bölgelerini de ön plana çıkarıyor. Arsa Geliştiricisi Halil İbrahim Dindi, sanayi yatırımlarının İstanbul çevresi ve Anadolu’ya yayılmasının arsa talebini artırdığını belirtti. Kocaeli, Bilecik, Kandıra, Bolu ve Kırıkkale gibi bölgelerin yatırımcı ilgisi gördüğünü ifade eden Dindi, özellikle Bilecik’in Osmaneli ve Söğüt ilçelerine yönelik artan ilginin dikkat çekici olduğunu vurguladı.
Bilecik’in İstanbul’a yakınlığı ve sanayi gelişimi, yatırım teşvikleri ile birleşince bu ilginin artmasına neden oluyor. Dindi, sanayi yatırımlarının yalnızca sanayi arsalarını değil, aynı zamanda istihdam ve nüfus hareketleri nedeniyle konut arsalarını da etkileyebileceğini belirtti. Sanayi yatırımları ve nüfus artışının, konut arsalarının değerini artıracağı öngörüsünde bulundu. Denizli, sektörel dönüşümün en belirgin olduğu bölgelerden biri olarak öne çıkarken, emek yoğun tekstil sektöründeki bazı üreticilerin faaliyetlerini Mısır gibi ülkelere kaydırdığı, bazılarının ise tamamen farklı sektörlere yöneldiği bilgisi verildi.
Dindi, tekstil sektöründen çıkan bazı üreticilerin otomatik kapı sistemleri ve iş makineleri gibi farklı alanlara yönelmesinin mevcut sanayi tesislerinin kullanım biçimini değiştirdiğini belirtti. Teknoloji odaklı yeni üretimlerin, boşalan tesis ve arsaların farklı sektörler tarafından yeniden değerlendirilmesine olanak tanıdığını ifade etti. Böylece sanayi arsalarının yeni üretim biçimlerine uyum sağladığına dikkat çekti.
Arsa Geliştiricisi Aslı Orhan Demiral, devletin yatırım ve üretim teşviklerinin etkisiyle sanayinin Anadolu’ya ve İstanbul’un çevresine doğru yeniden konumlandığını belirtti. Bu dönüşüm, İstanbul’un merkezinde kalan eski sanayi alanlarında da kendini gösterecek. Demiral, “Üretim işlevini kaybeden bazı bölgelerin, ticaret, ofis, konut ve karma kullanım projelerine dönüşmesi bekleniyor. Bu nedenle boşalan sanayi alanlarını sadece yeni gayrimenkul arzı olarak değerlendirmemek gerekiyor. Bu, aynı zamanda şehirlerin yeniden yapılanma sürecinin bir parçası” dedi.
Satışların belirli sektör ve bölgelerde yoğunlaştığına dikkat çeken Demiral, altyapısı tamamlanmış ve lojistik avantajı bulunan sanayi arsalarının değerini koruduğunu ifade etti. Üretim ve depolama ihtiyacının sürdüğü bölgelerde talebin devam ettiğini belirten Demiral, önümüzdeki dönemde ihracattaki rekabet koşulları, devlet teşviklerinin yönü ve şehirlerin dönüşüm politikalarının sanayi arsalarının değerini belirleyecek temel faktörler olacağını vurguladı. Ortaya çıkan tablo, sanayi gayrimenkulünde yeni bir dönemin yalnızca ‘arsa nerede?’ sorusuyla değerlendirilemeyeceğini gösteriyor.
Benzer büyüklükteki iki sanayi parselinden birinin yüksek enerji kapasitesine, otoyol ve liman bağlantısına sahipken diğerinin bu özelliklerden yoksun olması durumunda, gelecekte iki taşınmaz arasındaki değer farkının açılabileceği öngörülüyor. Çünkü yapay zeka altyapısından veri merkezlerine, batarya üretiminden savunma sanayisine kadar yeni yatırım alanlarının ortak ihtiyacı artık yalnızca metrekare değil; yüksek kapasiteli, erişilebilir ve üretime hazır metrekare.
Sanayi arsalarının konuttan çok farklı bir alım-satım dinamiğine sahip olduğunu belirten Konak, yatırımcıların enerji, parsel büyüklüğü, ulaşım ve çevresel izinlerin farklılık göstermesi nedeniyle işlemlerin daha uzun ve seçici bir şekilde gerçekleştiğini ifade etti. Altyapısı hazır, hukuki durumu net ve üretime hızla başlanabilecek taşınmazların daha kolay alıcı bulduğunu, yüksek ilave yatırım gerektiren tesislerde ise satış sürelerinin uzayabildiğini belirtti. Önümüzdeki dönemdeki değerleme kriterlerinin doğru lokasyon, güçlü enerji altyapısı, dijital bağlantı kapasitesi, lojistik erişim ve sürdürülebilirlik olacağını vurguladı. Sanayi arsalarındaki asıl ayrışmanın, en ucuz ve en pahalı parseller arasında değil, geleceğin üretim ihtiyaçlarına hazır olanlarla olmayanlar arasında yaşanacağını ifade etti.
