Konut Yatırımında Amortisman Süresi 13 Yıla Ulaştı
Konut fiyatları artarken, Türkiye’de konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 13 yıl olarak belirlendi.
Türkiye genelinde konut fiyatlarının ortalaması 5 milyon TL’yi aşarken, metrekare fiyatları yıllık olarak nominal %23,8 oranında bir artış gösterdi. Ancak enflasyondan arındırıldığında, reel fiyatların %6,5 oranında düştüğü gözlemlendi. Bu durum, konut yatırımının geri dönüş süresinin ortalama 13 yıl olduğunu ortaya koyuyor.
Emlakjet ve Endeksa’nın iş birliğiyle hazırlanan Mayıs 2026 Konut Değer Raporu’na göre, Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40.486 TL, ortalama konut satış fiyatı ise 5.020.264 TL olarak belirlendi. Geçtiğimiz yıl boyunca konut metrekare fiyatlarının nominal olarak yükselmesine rağmen, reel olarak satın alma gücünün gerilediği görülüyor.
TÜİK’in Mayıs 2026 verilerine göre, Türkiye genelinde konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre %31,2 oranında azalarak 93.333 adede düştü. İlk el konut satışları %27,9, ikinci el konut satışları ise %32,7 oranında bir düşüş yaşadı. Toplam satışlar içinde ilk el konutların payı %32,4, ikinci el konutların payı ise %67,6 olarak kaydedildi. İpotekli konut satışları da %2,8 azalarak 19.754 adet seviyesine geriledi. Bu dönemde ipotekli satışların toplam konut satışları içindeki payı %21,2 olarak hesaplandı. Endeksa verilerine göre, Mayıs ayında konut satışı yapılan 30 il arasında nominal metrekare fiyat artışında Denizli %32,4 ile ilk sırayı aldı. Denizli’yi %30,7 ile Ankara, %29,1 ile Elazığ, %28,8 ile Kocaeli ve %28,8 ile Antalya izledi. Yıllık reel değişimde ise Denizli %0,05 ile yatay bir seyir izlerken, Ankara’da %1,4, Elazığ’da %2,5, Kocaeli ve Antalya’da ise yaklaşık %2,8’lik bir gerileme gözlemlendi.
Muğla’da En Uzun Geri Dönüş Süresi
Konut yatırımında amortisman süresi, Türkiye genelinde ortalama 13 yıl olarak hesaplandı. Bu veri, konut fiyatları ile kira getirisi arasındaki ilişkiyi gösterdiği için yatırımcılar için önemli bir gösterge haline geldi. Mayıs ayında en fazla konut satışı yapılan 30 il arasında en uzun geri dönüş süresi 19 yıl ile Muğla’da belirlendi. Muğla’yı 18 yıl ile Elazığ, 17 yıl ile Antalya ve Aydın takip etti. İstanbul’da geri dönüş süresi 13 yıl, Ankara’da ise 12 yıl olarak kaydedildi. Yüksek fiyat seviyelerine sahip sahil kentlerinde geri dönüş sürelerinin daha uzun olması, konut değerlerinin kira gelirlerine kıyasla daha yüksek seviyelerde seyrettiğini gösteriyor. Bu durum, yatırım amaçlı konut alımlarında fiyat artışının yanı sıra kira getirisi ve amortisman süresinin de dikkate alınması gerektiğini ortaya koyuyor.
Nüfusu En Yüksek 5 İlin Durumu
Türkiye’nin en kalabalık beş ili olan İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya arasında yıllık nominal metrekare fiyat artışında %30,7 ile Ankara ilk sırada yer aldı. Ankara’yı %28,8 ile Antalya, %27,6 ile İstanbul, %23,0 ile Bursa ve %20,5 ile İzmir takip etti. Enflasyondan arındırıldığında yıllık değişim incelendiğinde, Ankara’da reel fiyat değişimi %1,4, Antalya’da %2,8, İstanbul’da %3,7, Bursa’da %7,1 ve İzmir’de %9,1 seviyesinde gerçekleşti. Bu durum, beş büyük ilin tamamında nominal fiyat artışının devam ederken, reel fiyatların düştüğünü gösteriyor. Mayıs 2026 itibarıyla metrekare fiyatı İstanbul’da 63.184 TL, Antalya’da 54.541 TL, İzmir’de 51.917 TL, Ankara’da 37.611 TL, Bursa’da ise 35.183 TL olarak belirlendi. Ortalama konut satış fiyatlarında ise İstanbul 6.950.240 TL ile beş büyük il arasında en yüksek fiyata sahipken, bunu İzmir 6.281.957 TL, Antalya 5.999.510 TL, Ankara 4.814.208 TL ve Bursa 4.468.241 TL takip etti. Veriler, Ankara’nın beş büyük il içinde yıllık nominal artışta en güçlü performansı gösterdiğini; ancak tüm büyük illerde reel fiyat değişiminin negatif bölgede kaldığını ortaya koyuyor.
Muğla Metrekare Fiyatında İlk Sırada
Metrekare bazında en yüksek konut fiyatı 83.029 TL ile Muğla’da kaydedildi. Muğla’yı 63.184 TL ile İstanbul, 54.541 TL ile Antalya, 52.041 TL ile Çanakkale ve 51.917 TL ile İzmir izledi. Ortalama konut satış fiyatında da Muğla, 10.710.741 TL ile ilk sırada yer aldı. İstanbul’da ortalama konut fiyatı 6.950.240 TL, Aydın’da 6.578.060 TL, İzmir’de 6.281.957 TL, Çanakkale’de ise 6.140.838 TL olarak belirlendi. Bu tablo, sahil bölgeleri ve büyükşehirlerde konut edinme maliyetlerinin Türkiye ortalamasının belirgin şekilde üzerinde seyrettiğini gösteriyor.
“Verileri Dönemsel Etkilerle Birlikte Okumak Gerekiyor”
Verileri değerlendiren Emlakjet ve Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, konut satış adetlerinde Mayıs ayında daha sınırlı bir işlem hacmi oluştuğunu belirtti. Geçen yılın güçlü baz etkisi ve ay içindeki uzun tatil döneminin işlem hacmi üzerindeki kısa vadeli etkisinin de göz önünde bulundurulması gerektiğini vurguladı. Bu nedenle Mayıs verisinin tek başına talepte kalıcı bir yavaşlama olarak değil, dönemsel etkilerle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti. Fiyat tarafında ise nominal artışın sürdüğünü, ancak enflasyondan arındırıldığında reel fiyatların gerilediğini kaydetti. İpotekli satışların hâlâ düşük seviyelerde seyrettiği ve geçen yılın aynı dönemine göre %2,8 gerilemesi, konut talebinin ve fiyat hareketlerinin finansman koşullarına duyarlılığını ortaya koyuyor. Krediye erişimin kolaylaşması ve finansman koşullarının destekleyici hale gelmesi durumunda, konut fiyatlarında reel olarak yeniden yukarı yönlü bir hareket alanı oluşabileceğini düşündüğünü belirtti. Konut piyasasında fiyatların değişkenlik gösterdiği dönemlerde, alım-satım kararlarının yalnızca güncel ilan fiyatlarına bakarak verilmemesi gerektiğini vurguladı. Emlakjet’te kullanıcıların nominal değişim, reel değişim, geri dönüş süresi ve bölgesel piyasa dinamiklerini birlikte görebileceği bir karar platformu sunduklarını belirten Öğüt, konut almayı, satmayı ya da yatırım yapmayı düşünen herkesin bu verileri karşılaştırarak hareket etmesini önerdi. Doğru veriye bakmanın, daha sağlıklı kararların temelini oluşturduğunu ifade etti.
